纽约通过针对超富裕阶层的“ pied-a-terre ”税：豪宅持有成本将大幅飙升

背景

纽约市正面临巨大的财政预算缺口，州立法者于周三通过了一项针对非主要居所（即第二套住房）的新税收政策，旨在填补这一财政窟窿。这项被称为“pied-a-terre”（法语，意为都市中的小公寓或第二居所）的税收政策，将专门针对估值在100万美元或以上的第二套住房征收。

据估计，该税收政策预计将为纽约市带来5亿美元的收入。然而，由于纽约市长期存在过时且低估房产价值的评估体系，实际税负与表面税率之间存在巨大差异。此外，该政策引发了顶级富豪的强烈反弹，Citadel（城堡投资集团）首席执行官、亿万富翁肯·格里芬（Ken Griffin）成为该政策最引人注目的反对者。

核心内容

根据 CNBC 获取的税收细节，这项房产税的实施将分为两个阶段进行，以应对估值体系调整带来的复杂性。

第一阶段：2026-2027 及 2027-2028 纳税年度

在此阶段，由纽约市财政局（Department of Finance）估值超过100万美元的共管公寓（condos）和合作社公寓（co-ops）将开始纳税。税率根据房产估值分段设定：

• 估值在100万美元至300万美元之间的房产，年税率为4%；
• 估值在300万美元至500万美元之间的房产，年税率为5.25%；
• 估值超过500万美元的房产，年税率为6.5%。

尽管这些税率看似高昂，但税务专家指出，纽约市现行的评估系统严重低估了房产的真实市场价值。通常，政府评估价值可能仅为真实市场价值的10%或更低。因此，基于当前低估值计算的税负，实际上并未完全反映其经济负担。

第二阶段：2028-2029 纳税年度及以后

为了避免立即对系统进行彻底 overhaul（彻底改革），纽约市将根据预算文件逐步更新房产估值和税率。从2028-2029纳税年度开始，房产价值将基于可比销售数据（comparable sales）进行重新评估。

随着估值的大幅飙升（回归真实市场价值），税率将相应下调以抵消估值增加的影响。根据预算计划，调整后的税率如下：

• 估值在500万美元至1500万美元之间的房产，税率为0.8%；
• 估值在1500万美元至2500万美元之间的房产，税率为1.05%；
• 估值超过2500万美元的房产，税率为1.3%。

典型案例：肯·格里芬（Ken Griffin）的税负激增

纽约市市长 Zohran Mamdani 在肯·格里芬的顶层公寓前发布视频宣布该税收政策，使格里芬成为该政策的焦点人物。格里芬随即反击，威胁未来将把业务和就业岗位从纽约撤出。

格里芬是佛罗里达州的税务居民，其位于曼哈顿的房产税负变化极具代表性：

• 房产背景：2019年，格里芬以2.38亿美元的价格购买了位于南中央公园大道220号的24,000平方英尺顶层公寓。然而，政府记录显示，纽约市仅将该公寓估值为1550万美元。
• 当前税负：根据城市记录，格里芬在2026-2027纳税年度的房产税账单为858,332美元。
• 新税影响：
  • 在“pied-a-terre”税实施的前两年，格里芬的房产税账单将翻倍以上，达到187万美元。
  • 从2028-2029纳税年度开始，随着估值调整，其账单将增至接近400万美元。
  • 此外，据报道，格里芬还以8300万美元的总价购买了740 Park Ave.的两套公寓。从2028年起，这两套公寓的税款将达到110万美元。
  • 综合计算，格里芬在曼哈顿所有房产的总房产税账单将超过500万美元。

关键要点

• 政策目的：纽约州立法者通过此税旨在弥补城市预算缺口，预计年收入达5亿美元。
• 双重阶段实施：
  • 短期（2026-2028）：基于当前被低估的政府估值征税，名义税率较高（4%-6.5%）。
  • 长期（2028起）：基于市场可比销售数据重新估值，估值飙升但税率大幅降低（0.8%-1.3%）。
• 估值体系缺陷：纽约市现行的房产评估系统严重滞后，政府估值往往仅为市场真实价值的10%或更低，导致基于当前估值的税负计算存在巨大扭曲。
• 富豪反弹：Citadel CEO 肯·格里芬因被市长公开点名而强烈反对，威胁撤资。其个人房产税预计将从约85万美元激增至2028年后的近400万美元（仅针对南中央公园大道220号房产）。
• 行业反应：尽管政客认为富人能够承担，但房地产经纪人和税务律师指出，这种“标价震惊”（sticker shock）将是巨大的。税务律师 Robert Pollack 表示：“我不关心你有多富有，这些数字是巨大的。”

意义与影响

这项税收政策不仅是一项财政措施，更是对纽约市房地产估值体系的一次强制性修正尝试。

1. 财政与公平的博弈：纽约市试图通过针对超富裕阶层的第二居所征税来缓解财政压力。然而，由于长期存在的估值低估问题，初期的税负计算可能无法准确反映纳税人的真实财富状况。逐步调整估值并降低长期税率的做法，试图在财政增收与市场公平之间寻找平衡。
2. 高净值人群的外流风险：肯·格里芬的威胁代表了纽约顶级富豪阶层对高税收环境的担忧。如果纽约无法提供与其高成本相匹配的生活或商业环境，可能导致资本和就业机会向其他税务更友好的地区（如格里芬所在的佛罗里达州）转移。
3. 房地产市场的震荡：对于拥有多套高端房产的投资者而言，持有成本的大幅增加可能影响高端房地产市场的流动性。买家可能会重新评估在纽约购置第二套房产的投资回报，导致市场需求结构发生变化。
4. 行政复杂性：正如税务律师 Robert Pollack 所言，该政策“极其复杂”。从基于低估值的固定税率过渡到基于市场价值的浮动税率，涉及大量的法律、税务和资产评估工作，纳税人需要专业的法律支持来应对这一变化。