中金：2028年前后房企或在经营基本面上迎来全面回暖

背景

近期，中国房地产市场在经历深度调整后，市场情绪与资本预期出现分化。一方面，以北京、上海为代表的一线城市二手房市场基本面呈现改善迹象，且这种趋势具有一定的持续性；另一方面，资本市场对房地产板块的估值仍处低位，反映出投资者对行业修复前景的疑虑。与此同时，宏观经济环境正经历结构性变化，人工智能（AI）产业链的高景气度、全球供应链的重构以及国内地产链的供给侧出清，共同构成了当前复杂的投资背景。在此背景下，金融机构开始重新审视房地产及关联产业链的中长期逻辑，试图在短期波动与长期趋势之间寻找确定性机会。

核心内容

中金公司（CICC）指出，尽管一季度北京、上海等地的二手房市场基本面有所改观，但近期股价重回低位表明资本市场对中国房地产的修复前景仍存质疑。站在当前时点，未来6-12个月的短期投资逻辑相对清晰：三季度末至四季度初将是下一次主要的趋势确认关口。中金认为，实体市场有较大概率呈现更为积极的表现，因此建议投资者逢低布局。从长期维度看，预计2028年前后，房企将在经营基本面上迎来全面回暖。

华泰证券则从产业链视角展望2026年下半年（26H2）的投资机会。其逻辑主要基于两点：一是全球AI产业链的高景气有望通过国产替代和供给出海向国内传导；二是地产链供给出清和出海链需求景气带来的价格提升，正逐渐转向由成本驱动型涨价，这将考验企业的经营模式和顺价能力。基于此，华泰证券建议关注三条主线：第一，受益于AI链产品升级但尚未被充分挖掘的新材料领域；第二，存量翻新需求旺盛、模式趋于成熟且具备较高顺价能力的消费建材领域；第三，供给端出清带来短期弹性较大、且远期新需求有望释放的玻璃基板领域。

关键要点

• 短期市场判断：未来6-12个月内，三季度末至四季度初是关键的趋势确认窗口期。
• 长期复苏预期：中金预测2028年前后，房企经营基本面有望实现全面回暖。
• 一线城市信号：北京、上海等核心城市的二手房市场基本面已现改观，且具备一定持续性。
• AI产业链传导：全球AI高景气度将通过国产替代和出海路径影响国内相关产业链。
• 涨价逻辑转变：地产链和出海链的价格驱动因素正从供需缺口转向成本驱动，企业需具备更强的顺价能力。
• 三大投资主线：
  1. 未被充分挖掘的、受益于AI产品升级的新材料。
  2. 具备高顺价能力、受益于存量翻新的消费建材。
  3. 供给出清带来弹性、远期需求释放的玻璃基板。

意义与影响

这一系列观点标志着市场对于中国房地产及关联产业链的认知正在从“危机应对”转向“结构性复苏”与“价值重估”。

首先，对于房地产行业而言，中金对2028年全面回暖的预判为长期资本提供了信心锚点，有助于缓解市场对房企生存危机的过度担忧，引导资金在短期波动中逢低布局，而非恐慌性撤离。

其次，对于科技与制造产业链，华泰证券提出的“AI传导”与“成本驱动涨价”逻辑，揭示了传统地产链与新兴科技链的融合趋势。这意味着投资者不再仅仅关注传统的房地产开发，而是更加关注那些能够承接AI技术溢出效应、具备全球竞争力以及强大成本转嫁能力的细分领域龙头。

最后，这种机构观点的分化与互补（中金侧重宏观周期与房企基本面，华泰侧重微观产业链与材料技术）为投资者提供了多维度的决策依据。它提示市场参与者，在当前的经济转型期，单纯押注行业Beta（整体上涨）的风险较高，而深入挖掘具备技术壁垒、出海能力和顺价机制的Alpha（超额收益）机会，将是未来几年获取回报的关键。