欧洲住房政治应该“美国化”吗？

背景

当前，欧洲正面临严峻的住房短缺危机，其严重程度甚至超过了美国。然而，在政策辩论中，欧洲（尤其是欧洲大陆）很少像美国那样将“分区管制”（zoning）作为核心议题。

这种现象部分归因于美国在社交媒体上的主导地位，导致欧洲的政策讨论往往被“美国化”，即通过不适合欧洲语境的框架来审视自身问题。但作者认为，在住房问题上，欧洲反而应当借鉴美国的一些思路。尽管欧洲人普遍意识到高房价问题，但他们倾向于讨论租金管制、征收、公共住房或环境法规，而极少触及土地用途限制这一根本原因。事实上，数据显示欧洲的住房短缺比美国更为严重，且主要由监管限制所致。

核心内容

美国共识与 YIMBY 运动

文章首先梳理了美国社会在住房问题上达成的广泛共识：

1. 美国存在住房短缺。
2. 短缺的主要原因是土地使用限制，特别是郊区分区管制（zoning），它禁止在郊区建设更多住房。
3. 这些限制的主要驱动力是郊区居民的“邻避主义”（NIMBYism，Not In My Backyard）。
4. 繁重的环境和社会义务负担往往使开发项目在经济上不可行，这种现象被戏称为“百吉饼式”（everything bagel，意指要求过多）。

围绕这些观点，美国兴起了一场巨大的 YIMBY（Yes In My Backyard，建在我后院）运动。该运动汇聚了克里斯·埃尔门多夫（Chris Elmendorf）、爱德华·格莱泽（Ed Glaeser）等知名学者，以及布莱恩·汉隆（Brian Hanlon）、诺兰·格雷（Nolan Gray）等活动家和思想家。此外，还涌现出加州 YIMBY、欢迎邻居网络（Welcoming Neighbors Network）、 abundant Housing Massachusetts 等大量组织。作者曾受邀参加“YIMBYtown”全国大会，目睹了来自全美各地的代表齐聚一堂的盛况。

相比之下，虽然越来越多的英国人开始认同这些观点，但在欧洲大陆，相应的观点极为罕见。欧洲大陆几乎完全沉默于郊区分区管制的问题，YIMBY 主义在当地 virtually nonexistent（几乎不存在）。

欧洲住房危机的真相：比美国更严重

人们常误以为欧洲住房问题较轻，因此可以专注于分配和质量问题。但事实恰恰相反。根据卡塔琳娜·诺尔（Katharina Knoll）及其合作者汇编的大型数据集：

• 19世纪至20世纪初，欧洲房价基本持平。
• 二战后，欧洲房价稳步上升，目前远高于美国房价。
• 美国房价直到最近才显著上涨，过去25年总体温和上升（旧金山和曼哈顿等个别城市除外）。
• 诺尔的研究发现，欧洲房价自二战以来的上涨中，约 80% 可归因于建房监管限制。

限制的形式：向外扩张 vs. 向内密度

城市增长通常有两种方式：向上（高密度）或向外（低密度扩张）。

• 美国模式：大多数城市允许无限制的郊区蔓延（sprawl）。
• 英国模式：自20世纪50年代以来，英国实行“绿带”（green belts）制度，禁止在城市周围建设。许多英国城市的空间面积并未比1945年更大。
• 欧洲大陆模式：虽然不像英国那样严格，但大多数欧洲城市自1945年以来也经历了显著扩张。例如，巴黎、罗马和马德里的城市表面积都成倍增长。

然而，向外扩张受限并不能完全解释住房短缺。如果允许高密度开发，绿带所阻止的大部分住房需求可以通过密度增加来满足。虽然高密度建设的成本略高，存在少量无谓损失，但这远不足以解释自1914年以来欧洲房价的大幅上涨（当时大多数欧洲大陆城市居民已居住在公寓中）。因此，分区管制（特别是限制密度的规则）才是决定性因素。如果没有密度限制，住房短缺只会在地价极度稀缺的城市（如香港）才严重。

欧洲郊区与分区管制的历史渊源

并非所有欧洲国家都有像美国那样的低密度郊区。西班牙、意大利、葡萄牙和希腊的地中海城市普遍有严格的中层建筑高度限制，这与美国不同。但在法国、德国、奥地利、瑞士、低地国家、爱尔兰和斯堪的纳维亚半岛，广泛存在与美国类似的低密度郊区。

值得注意的是，分区管制（zoning）本身起源于欧洲，具体是在19世纪末的德国和奥匈帝国。

• 1905年的柏林：地图显示，柏林存在明显的社会分层。富裕的“别墅殖民地”（villa colonies）主要分布在向西的铁路沿线。这些区域被划入绿色分区，基本禁止除两层独栋或半独栋房屋以外的任何建筑。
• 目的：从一开始，这些规划旨在保护居住在别墅殖民地的富裕柏林人，免受干扰并维持其社会排他性。
• 现状：120年后，柏林的分区计划仍在发挥类似作用。这些区域现被标记为“具有景观特征的住宅区”（Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung），其限制与1905年的绿色标记基本相同。

欧洲的“邻避主义”缺失？

在美国，YIMBY 话语中的反派是郊区居民对高密度开发的抵制（NIMBYism）。但在欧洲，当被问及是否存在这种抵制时，人们往往感到困惑。欧洲媒体和政治中从未提及这些“反派”。表面上看，欧洲似乎没有对高密度开发的抵制，但这可能是一种错觉或文化差异导致的认知盲区。

关键要点

• 欧洲住房危机比美国更严重：数据表明，欧洲房价涨幅远超美国，且约80%的涨幅归因于建房监管限制。
• 美国共识的适用性：美国关于“住房短缺由分区管制和邻避主义引起”的观点，在欧洲大陆同样适用，尽管当地缺乏相应的政治话语。
• 分区管制的起源与本质：分区管制起源于19世纪末的德国和奥匈帝国，其初衷是保护富裕阶层的居住环境和排他性，这一功能在百年后的今天依然显著。
• 密度限制是关键：虽然英国等地有绿带限制向外扩张，但欧洲大陆城市已大幅扩张。真正导致住房短缺的核心原因是限制高密度开发的分区规则，而非单纯的地理或扩张限制。
• YIMBY 运动的缺席：尽管问题相似，但欧洲大陆缺乏像美国那样强大的 YIMBY 运动，政策辩论仍集中在租金管制和公共住房等次要问题上。
• 文化差异：欧洲人普遍未将“邻避主义”视为住房问题的主要推手，这导致他们未能从根源上解决土地用途限制问题。

意义与影响

这篇文章的核心价值在于指出了欧洲住房政策讨论中的“盲区”。它挑战了欧洲人普遍认为“住房问题主要关乎分配或质量”的假设，指出结构性限制（分区管制）才是导致高房价和短缺的根本原因。

1. 政策借鉴：欧洲，特别是欧洲大陆，可能需要“美国化”其住房辩论，即正视分区管制和邻避主义的作用，而非回避这一敏感话题。
2. 历史反思：通过追溯分区管制的历史起源，文章揭示了当前住房政策背后的阶级保护逻辑，呼吁重新审视这些规则的现代合理性。
3. 解决路径：如果欧洲希望缓解住房危机，关键在于放松对密度的限制，允许城市在已有扩张的基础上进行更高效的再开发，而非仅仅依赖公共住房或租金管制。
4. 认知转变：对于政策制定者和公众而言，承认“邻避主义”的存在及其负面影响，是制定有效住房政策的第一步。忽视这一点，将使任何住房改革都难以触及根本。