创纪录的242个美国城市：百万美元起步房成为新常态

背景

美国房地产市场正经历着由疫情引发的长期结构性调整。尽管部分地区的购房压力略有缓解，但“入门级住房”（Starter Homes）的价格门槛已不可逆转地大幅抬高。根据房地产数据平台 Zillow 于2026年6月15日发布的最新分析，美国拥有价值100万美元或以上入门级住房的城市数量已达到创纪录的242个。

这一数据不仅反映了房价的绝对水平，更揭示了自2020年疫情爆发以来，美国住房可负担性（Affordability）的根本性重置。对于首次购房者而言，进入房地产市场的基准线已从沿海少数几个州扩展至全国超过20个州，显示出住房短缺与需求激增之间的长期矛盾并未得到根本解决。

核心内容

Zillow 将“入门级住房”定义为特定区域内房价处于最低三分之一的住宅。基于此定义，分析显示：

1. 数量激增：自2020年2月疫情前仅有80个城市拥有百万美元起步房以来，这一数字已接近翻三倍，并在2026年4月达到242个的峰值。仅在过去一年中，该数量就从226个城市增加至242个。
2. 全国均价：全美典型的入门级住房价值为198,649美元，较一年前上涨1.7%。
3. 区域分布与增长：
   • 加州领先：加利福尼亚州仍拥有最多此类城市，共计105个（2025年为106个，2020年为52个）。
   • 东北部增速最快：纽约州和新泽西州是增长最快的地区。纽约州此类城市数量从疫情前的12个激增至41个；新泽西州从1个激增至26个。过去一年内，两州合计新增15个城市。
   • 内陆州崛起：疫情前，此类城市几乎全部分布在沿海州，科罗拉多州是唯一拥有百万美元起步房城市的内陆州。如今，德克萨斯州、怀俄明州和伊利诺伊州等内陆州也出现了多个此类城市。
4. 都会区排名：
   • 纽约都会区（包括新泽西和宾夕法尼亚州部分区域）以63个城市位居榜首。
   • 旧金山都会区紧随其后，拥有37个城市。
   • 洛杉矶（33个）、圣何塞（13个）、迈阿密（8个）和西雅图（8个）分列其后。
5. 市场供需差异：
   • 东北部困境：由于建筑限制严格、新开工住房滞后，东北部地区的住房短缺问题未得到缓解，导致房价持续高位。
   • 阳光地带缓解：相比之下，阳光地带（Sun Belt）市场通过增加新供应，使得房价增长有所缓和。
6. 购房 vs 租房：尽管房价高企，但市场条件正在缓慢改善。典型购房者相对于租房者的盈亏平衡点已从2023年底的8年以上缩短至约6年。

Zillow 高级经济学家 Kara Ng 指出：“疫情重置了购房成本，使百万美元起步房从沿海少数州蔓延至全国20多个州。虽然感觉像是用香槟预算买啤酒的市场，但这些百万美元起步房仍是例外。随着库存增加、价格增长放缓以及租购差距缩小，财务准备充分的买家处境通常比近几年更好。”

关键要点

• 历史峰值：美国拥有百万美元起步房的城市数量达到242个，是2020年疫情前（80个）的近三倍。
• 增长引擎转移：虽然加州总数最多，但纽约州和新泽西州的增速最快，反映出东北部住房短缺问题的持续恶化。
• 地理范围扩大：百万美元起步房现象已从沿海州向内陆州（如德州、伊利诺伊州、怀俄明州）扩散，2026年已有26个州拥有此类城市，远高于疫情前的9个。
• 供需结构性矛盾：东北部因 zoning（分区规划）限制导致新供应不足，而阳光地带通过增加供应实现了价格温和增长。
• 可负担性微幅改善：尽管门槛极高，但相比2023年底，购房相对于租房的盈亏平衡时间缩短了约两年（从8年+降至6年）。
• 主要都会区集中：纽约、旧金山、洛杉矶、圣何塞、迈阿密和西雅图是百万美元起步房最密集的区域。

意义与影响

1. 住房可负担性的长期危机 这一数据标志着美国住房市场进入了一个新的常态：即使是“入门级”住房，其价格门槛也已突破百万美元大关。这不仅仅是沿海富裕地区的现象，而是正在向全国蔓延的系统性问题。对于首次购房者而言，购房的财务门槛被永久性抬高，中产阶级通过购房实现财富积累的路径变得更加狭窄和艰难。

2. 政策改革的紧迫性 Zillow 明确指出，消除建筑障碍（如限制性分区规划 zoning）是改善东北部等供应短缺地区住房状况最直接的路径。纽约州和新泽西州的数据激增表明，缺乏新供应是导致房价失控的核心原因。这为地方政府推动 zoning 改革、鼓励高密度开发提供了有力的数据支持。

3. 市场分化加剧 美国房地产市场呈现出明显的区域分化。阳光地带通过增加供应保持了相对温和的价格增长，而东北部则因供应僵化而承受更高的价格压力。这种分化可能导致人口流动模式的进一步调整，但也可能加剧地区间的经济不平等。

4. 对购房者和投资者的启示

• 对于买家：虽然市场条件略有改善（盈亏平衡期缩短），但高利率和高房价仍构成巨大挑战。Zillow 建议利用其工具评估个人预算，并考虑租房作为过渡策略，同时利用租房记录建立信用，为未来购房做准备。
• 对于投资者：供应短缺地区（如东北部）的房产仍具有长期保值潜力，但需警惕政策监管风险。阳光地带的市场则更依赖于人口流入和新供应的平衡。

5. 行业影响 Zillow 通过发布此类数据，强化了其在房地产市场信息和分析领域的权威地位。其推出的 BuyAbility 工具和租房服务，旨在帮助消费者在高房价市场中做出更理性的决策，同时也拓展了其在租房和金融服务领域的业务边界。