全球资本涌入香港抢滩学生宿舍市场

背景

随着全球高等教育国际化进程的加速以及高校扩招政策的推进，学生宿舍（Purpose-Built Student Accommodation, PBSA）正从一个边缘的租赁细分市场，转变为全球资本竞相追逐的高增长资产类别。特别是在香港，由于本地高校宿舍供给率长期偏低，加之非本地学生招生名额的大幅提升，导致宿位供需严重失衡。

在此背景下，中原投资、招商局集团、华润集团等本土及内地大型资本，以及国际私募基金，纷纷涌入香港学生宿舍市场。通过收购存量酒店并进行改造，这些资本试图填补巨大的市场缺口。与此同时，尽管中国内地也面临高校宿舍资源紧张的问题，但由于体制、支付能力及政策导向的差异，其市场化路径与香港存在本质区别。

核心内容

1. 资本密集涌入，存量酒店成主要改造载体

香港学生宿舍市场呈现出“高门槛、高投入、快周转”的特征。由于香港寸土寸金，单个物业项目投资额动辄上亿元，参与者多为大型开发商、国央企及国际基金。

• 中原集团（Centaline Group）：作为在英美市场深耕10年的企业，中原投资于2024年布局香港。其品牌“壹社”旗下项目包括西半山“一步居”和九龙城“一汇居·启德1期”。2024年至2025年间，中原投资斥资超20亿港元，先后收购了般咸轩（3.35亿港元）、尖沙咀珀荟酒店（1.8亿港元）及富豪东方酒店（15亿港元），计划将存量酒店改造为现代化学生宿舍。其短期床位供应目标已从3000个提升至6000个。
• 国央企布局：招商局集团正洽购香港仔南寓酒店（涉资约9.5亿港元），并此前已收购一酒店物业改造成85个床位的学生公寓；华润隆地以9.5亿港元接手青山公路葵涌段酒店，计划提供超千个宿位。
• 其他资本：宏安地产联合美国私募基金安祖高顿购入旺角酒店；联合出版集团购入星网酒店。据《酒管财经》统计，仅上述项目，诸路资本投入金额已超70亿港元。

2. 市场缺口巨大，供需失衡驱动投资逻辑

香港学生宿舍市场的核心驱动力在于严重的供需矛盾。

• 供给端短缺：根据高力国际（Colliers）2025年报告，全港政府资助及自资院校连同私人市场仅提供约4.8万个床位，面对超19.2万全日制学生，整体覆盖率仅约23%。预计至2028年，宿位短缺将达到12万个。以香港大学为例，2025/26学年在校生4.5万余人，宿位仅约7800个，覆盖率17.2%。
• 需求端激增：自2024/25学年起，香港政府资助院校非本地学生招生上限由20%提升至40%，并计划于2026/27学年进一步提高至50%。中原投资测算，2027/28学年香港前五所大学非本地生将升至6.78万人，增幅超35%。
• 市场规模预测：香港学生公寓租赁市场预计从2020年的4.8亿港元增长至2030年的57亿港元，复合年增长率（CAGR）接近24%。全球PBSA市场亦呈现类似趋势，预计从2024年的112.2亿美元增长至2034年的319.7亿美元，CAGR约11.04%。

3. 投资回报与运营模式

• 回报率：莱坊（Knight Frank）报告指出，香港学生住宿市场回报率为4.5%至5%，高于传统甲级写字楼（3.7%）和中小型住宅（3.2%-3.6%）。中原投资总裁叶明慧表示，期望回报率可达5厘以上，回报期约5至6年。
• 改造优势：存量酒店具备齐全的房间间隔、独立卫浴及消防设施，能大幅缩短改建时间和成本，使投资者能迅速推向市场以迎合租赁旺季。
• 退出机制：典型模式为“收购-翻新-分租-出售”。团队购入物业后第一年进行翻新，随后分拆房间出租，约5年后出售物业以实现资本化回报。

4. 内地市场的差异化分析

尽管内地高校扩招也带来了宿舍缺口（如辽宁省高校缺口率18.59%，多所知名高校存在面积缺口），但内地学生宿舍市场化运营面临不同挑战：

• 供给主体不同：内地宿舍不足主要依靠高校扩建或购买周边社会用房，参与者多为当地国资企业或平台公司，极少有存量酒店介入。
• 支付能力限制：内地高校住宿具有普惠性和公共属性，现有支付能力难以支撑动辄数千万的酒店改造投入。
• 政策与案例：虽然国家发改委鼓励高校购买租赁社会用房补充资源，但市场端反应谨慎（如贵州医科大学购置宿舍项目因投标供应商不足三家而废标）。
• 未来潜力：内地宿舍条件正在改善（如逐步消除8人间，推行4人间/2人间标准），专业学生公寓运营商若能与高校建立合作，可能切分部分市场，但对于普通酒店投资人而言，深度介入机会渺茫。

关键要点

• 市场缺口预测：高力国际预测，香港学生宿舍短缺将于2028年达到12万个；目前全港宿位覆盖率仅约23%。
• 资本投入规模：近三五年内，港资、内地资本及国际资本在香港学生宿舍领域已投入近百亿港元；仅中原投资一家在2024-2025年间投入超20亿港元。
• 主要参与者：中原集团、招商局集团、华润隆地、宏安地产、联合出版等本土及内地大型机构是主要玩家。
• 资产改造路径：存量酒店是转型学生宿舍的主要载体，因其具备现成的房间结构和设施，改建成本低、速度快。
• 投资回报数据：香港学生住宿市场回报率约为4.5%-5%，高于写字楼和住宅；中原投资预期回报率5厘以上，回报期5-6年。
• 需求驱动因素：香港非本地学生招生上限提升至40%-50%，预计2027/28学年前五大学非本地生增幅超35%。
• 内地市场现状：内地宿舍缺口主要靠高校自建或国资平台解决，市场化供给仅为补充；由于支付能力和政策习惯差异，存量酒店直接介入内地学生宿舍市场难度大、机会少。
• 全球趋势：全球PBSA市场预计2024-2034年CAGR约11.04%，显示学生公寓作为全球性资产类别的快速扩张潜力。

意义与影响

1. 资产类别的重估与转型

香港学生宿舍市场的火热，标志着存量酒店资产在“后疫情时代”的一种重要转型方向。传统酒店业面临波动，而具备稳定现金流、抗周期属性较强的学生公寓，成为资本眼中的优质避险与增值资产。这为酒店投资人提供了新的退出或转型思路，即通过“酒店改宿舍”实现资产价值的重估。

2. 住房供应结构的补充

在政府公屋及私人住宅供应紧张的背景下，市场化运营的学生宿舍填补了高校宿舍供给不足的空白。它不仅缓解了学生的住宿压力，也为城市引入了新的租赁需求，特别是在非本地学生群体中，形成了稳定的租赁市场。

3. 内地市场的启示与局限

内地案例表明，基础设施的短缺并不必然转化为商业机会。内地学生宿舍的“公共属性”决定了其难以完全市场化。对于内地酒店投资人而言，直接复制香港模式风险极高。然而，随着高校对住宿条件要求的提高（如消除8人间），未来可能存在与高校合作、提供高端或差异化住宿服务的细分机会，但这需要专业的运营能力和政策突破。

4. 资本流动与区域发展

内地国央企及资本南下投资香港学生宿舍，反映了资本对大湾区核心资产的关注，以及对高回报稳定收益资产的追求。这种资本流动不仅促进了香港房地产市场的活跃，也