再花22亿乘胜追击，北京城建“龍樾”要抢跑了

背景

2025年5月28日，北京石景山区黄庄村43号棚户区改造项目（地块编号SS00-1622-002、SS00-2501-002）进入现场竞拍环节。经过竞价，该地块最终由北京城建兴通置业有限公司以底价22亿元摘得，成交楼面价约为3.31万元/㎡。

北京城建兴通置业有限公司是北京城建的全资子公司。此次拿地是北京城建自去年第四季度以来，第三次独立拿地补仓，也是其近期密集布局北京土地市场的重要一环。与此同时，北京城建公布了该新项目的案名为“龍樾璟序”，标志着这一高端产品线在石景山板块的进一步延伸。

核心内容

1. 乘胜追击：从“龍樾海序”热销到“龍樾璟序”落地

北京城建在拿下石景山黄庄村地块的同时，正式公布了新项目案名“龍樾璟序”。从命名规则来看，该项目与近期开盘热销的昌平新盘“龍樾海序”属于同一条产品线。值得注意的是，昌平“龍樾海序”在5月16日开盘即取得网签493套的亮眼成绩，首开去化率约六成，网签金额超26亿元，强势登顶北京新盘成交榜。

“龍樾”产品系是北京城建的高端产品线，首个落地项目为2022年入市的丰台区卢沟桥“龙樾天元”。然而，从“龙樾天元”到“昌平龍樾海序”，再到如今的“石景山龍樾璟序”，项目名称中代表产品线的“龍樾”二字由简体变为繁体，且操盘思路发生了显著变化。相隔四年的两个项目，折射出北京城建在新领导班子带领下，对市场理解及产品设计逻辑的转变。

“龍樾璟序”与“龍樾海序”具有高度相似性：两者同属一条产品线，拿地时间相近（均为2025年10月前后），且地理位置均位于临近海淀的板块。北京城建在“龍樾海序”热销后迅速拿下石景山地块，意在借势乘胜追击，利用品牌热度快速抢占市场。

2. 悄悄“抢跑”：前期工程全面铺开

在石景山地块正式摘牌之前，北京城建已展现出极强的行动力。5月7日至8日，北京城建密集发布了数则招标计划，总投资额达7.6亿元，全面铺开前期工程。这一系列动作旨在为项目在今年下半年尽早开盘入市做准备，显示出北京城建在节奏把控上的“抢跑”策略。

近一年来，北京城建（含城建发展及城建六建）在北京土地市场共斩获7宗地块，总成交金额171.83亿元，总规划建筑面积46.87万㎡，布局覆盖东城、石景山、丰台、昌平、房山、密云等多个区域。

3. 优势一：土地一级开发能力与“捡漏”策略

北京城建敢于“多点开花”大手笔拿地，首要优势在于其强大的土地一级开发能力。最新竞得的石景山黄庄村地块，其一级土地整理者正是城建发展的兄弟公司——北京城建房地产。

该地块位于西三环与西四环之间，行政归属石景山，但地理位置更贴近海淀，与海淀玉泉路板块直线距离不足2公里。此前，该地块因形状不规则、北侧京九铁路线噪音较大等素质瑕疵，在2024年8月首次上市时无人报名，导致正式挂牌出让失败。

此次北京城建敢于拿地，实为“捡漏”。地块出让条件已显著优化：起始总价从42.43亿元降至22亿元（降幅48%），总建筑面积从约8.49万㎡调至7.23万㎡（降幅15%），容积率从2.55降至2.15。这种大幅度的“降价、瘦身”不仅降低了企业拿地成本，也为未来操盘提供了更灵活的空间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，近年来玉泉路及五棵松板块新增供应稀缺，市场以存量部队大院、机关单位住房为主，仅北侧有半壁店保利熙瑞、海宸元境等少数项目在售。因此，该地块有望承接海淀南部外溢客群、五棵松区域改善需求以及石景山本地升级客户。

4. 优势二：产品力提升与价格竞争力

北京城建近年来产品力的持续提升是其项目热销的核心原因。以热销的“龍樾海序”为例，其全产品户型使用率达到90%—97%，部分边户高达99%，同等面积比普通项目多出15-20㎡的使用面积，并在室内空间设计上有一系列创新。

根据石景山黄庄村地块出让文件，项目总用地面积3.66公顷，规划地上建面7.23万㎡。其中，1622-002住宅地块占地3.15公顷，地上建筑规模6.769万㎡。预计该项目将以小高层、三居户型为主，户均面积约在105㎡-110㎡，预计总价500万即可上车。

价格方面，项目西侧首钢园板块存量竞争激烈，如璟悦长安近半年销售均价6万元/㎡，长安源境5.8万元/㎡；四环外建工熙华台销售均价约7.8万元/㎡且接近清盘。二手房方面，北侧大型社区远洋山水（建成于2000年）挂牌均价约4.2-4.8万元/㎡，实际成交价约4.0-4.5万元/㎡。综合周边新房与二手房价差，预计该地块入市后价格可能接近6.5万元/㎡。较低的地价留足了产品升级和盈利空间，加上石景山在规划审批方面比海淀更宽松，预计新项目将虹吸一部分海淀南部改善群体。

关键要点

• 拿地情况：北京城建兴通置业有限公司以底价22亿元摘得北京石景山黄庄村地块，楼面价约3.31万元/㎡，项目案名为“龍樾璟序”。
• 产品线延续：“龍樾璟序”与热销盘“龍樾海序”同属“龍樾”高端产品线，体现了北京城建在新领导班子带领下产品逻辑的转变（如名称繁体化、操盘思路调整）。
• 快速推进：北京城建在拿地前已投入7.6亿元进行前期工程招标，旨在下半年尽早开盘，展现“抢跑”姿态。
• 拿地优势：
  • 一级开发能力：依托兄弟公司北京城建房地产的一级土地整理能力，成功“捡漏”此前因瑕疵流拍的地块。
  • 条件优化：地块总价降48%，建面降15%，容积率降至2.15，大幅降低拿地成本。
• 市场定位：地块虽属石景山，但紧邻海淀玉泉路，旨在承接海淀南部外溢客群及五棵松改善需求。
• 产品竞争力：预计延续高得房率（90%-99%）和创新户型设计，户均面积105-110㎡，总价门槛约500万，相比海淀板块具有明显价格优势。
• 价格预期：参考周边新房（6-7.8万元/㎡）及二手房（4.0-4.5万元/㎡），预计项目入市价格接近6.5万元/㎡。

意义与影响

北京城建此次在石景山黄庄村项目的布局，不仅是其“龍樾”高端产品线在北京核心区域的再次扩张，更是国企地产商在存量时代通过精细化操盘实现突围的典型案例。

首先，验证了“捡漏”策略的有效性。通过利用一级开发优势和对地块瑕疵的精准评估，北京城建以远低于初始预期的成本获取了地理位置优越的土地，为后续的高溢价销售和高利润空间奠定了基础。

其次，展示了产品力成为核心竞争力。在“龍樾海序”热销的基础上，北京城建通过提升户型使用率和空间创新，成功塑造了高端品牌形象。这种产品力的持续提升，使其能够在竞争激烈的北京楼市中，有效虹吸海淀南部等高购买力群体的改善需求。

最后，**折射出